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Wer eine Wohnung zu einer günstigen Miete vermietet, sollte die steuerlichen Folgen im Blick behalten. Entscheidend ist, wie hoch die vereinbarte Miete im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausfällt. Davon hängt unter anderem ab, ob Werbungskosten vollständig steuerlich berücksichtigt werden können.
Das erwartet Sie in diesem Beitrag
Wann niedrige Mieten steuerlich relevant werden
Welche Grenzen bei der Wohnungsvermietung gelten
Warum die ortsübliche Vergleichsmiete entscheidend ist
Was Vermieter regelmäßig überprüfen sollten
Welche Besonderheiten für Gewerbeimmobilien gelten
Günstig vermieten – aber steuerliche Nachteile vermeiden
Warum die Miethöhe über den Werbungskostenabzug entscheiden kann.
Grundsätzlich können Vermieter ihre Aufwendungen vollständig als Werbungskosten geltend machen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Vermietung steuerlich als voll entgeltlich anerkannt wird.
Liegt die vereinbarte Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann dies Auswirkungen auf den Werbungskostenabzug haben.
Dabei gelten folgende Grenzen:
Unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete erfolgt automatisch eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil.
Zwischen 50 und 66 Prozent wird zusätzlich geprüft, ob langfristig ein Überschuss erzielt werden kann. Fällt diese Prognose negativ aus, können Werbungskosten nur anteilig berücksichtigt werden.
„Gerade bei Vermietungen innerhalb der Familie wird die Miethöhe häufig über Jahre nicht angepasst. Das kann steuerliche Folgen haben“, erklärt Markus Diewald, Steuerberater bei Treukontax in Töging.
Beispiel: So wird die Miethöhe beurteilt
Ein Vater vermietet eine Wohnung an seine Tochter.
Die ortsübliche Miete beträgt:
500 Euro Kaltmiete
150 Euro Umlagen
Damit ergibt sich eine Gesamtmiete von 650 Euro.
Die Tochter zahlt:
285 Euro Kaltmiete
150 Euro Umlagen
Die tatsächliche Gesamtmiete beträgt somit 435 Euro.
Für die steuerliche Beurteilung wird die Gesamtmiete einschließlich der Umlagen mit der ortsüblichen Vergleichsmiete verglichen.
In diesem Beispiel entsprechen 435 Euro rund 67 Prozent der ortsüblichen Miete von 650 Euro. Damit wird die maßgebliche 66-Prozent-Grenze überschritten und die Vermietung gilt grundsätzlich als voll entgeltlich. Die Werbungskosten können daher vollständig berücksichtigt werden.
Das Beispiel zeigt jedoch auch, wie schnell sich die Situation ändern kann. Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete, ohne dass die vereinbarte Miete angepasst wird, kann die Grenze unterschritten werden. Dann wird eine Überschussprognose erforderlich.
„Entscheidend ist nicht die Kaltmiete allein, sondern die Gesamtmiete inklusive Umlagen im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“, so Markus Diewald.
Warum sollten Vermieter die Miete regelmäßig überprüfen?
Ein häufiger Fallstrick besteht darin, dass die vereinbarte Miete über viele Jahre unverändert bleibt, während die ortsübliche Vergleichsmiete steigt.
Dadurch kann die maßgebliche Grenze unbemerkt unterschritten werden. Besonders bei langfristigen Mietverhältnissen innerhalb der Familie empfiehlt sich deshalb eine regelmäßige Überprüfung und gegebenenfalls eine Anpassung der Miethöhe.
Welche Besonderheiten gelten für Gewerbeimmobilien?
Für die Vermietung von Gewerbeimmobilien oder Immobilien für die Land- und Forstwirtschaft gelten diese prozentualen Grenzen nicht.
Auch hier spielt die Marktmiete vergleichbarer Flächen eine wichtige Rolle. Sie sollte dokumentiert und Abweichungen – beispielsweise aufgrund einer besonderen Ausstattung, Lage oder zusätzlicher Leistungen – nachvollziehbar begründet werden.
Das sollten Sie beachten
Die vereinbarte Miete sollte regelmäßig mit der ortsüblichen Vergleichsmiete abgeglichen werden.
Maßgeblich ist die Gesamtmiete einschließlich der Umlagen.
Unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete erfolgt eine steuerliche Aufteilung.
Zwischen 50 und 66 Prozent kann eine Überschussprognose erforderlich sein.
Bei Vermietungen innerhalb der Familie besteht besonderer Prüfungsbedarf.
Für Gewerbeimmobilien gelten andere Maßstäbe als für Wohnraum.
Unser Tipp
Überprüfen Sie die Miethöhe regelmäßig – insbesondere bei langfristigen Mietverhältnissen. So können Sie frühzeitig erkennen, ob eine Anpassung sinnvoll ist und steuerliche Nachteile vermeiden.