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Die Schenkung einer Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist kann unerwartete steuerliche Folgen haben. Insbesondere dann, wenn die beschenkte Person bestehende Darlehen übernimmt, kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs zeigt, worauf Eigentümer bei der Nachfolgeplanung achten sollten.
Das erwartet Sie in diesem Beitrag
Wann eine Immobilienschenkung steuerpflichtig werden kann
Welche Bedeutung die Spekulationsfrist hat
Warum die Übernahme eines Darlehens entscheidend ist
Wie der Bundesfinanzhof den Fall beurteilt hat
Wie sich steuerliche Nachteile vermeiden lassen
Schenkung einer Immobilie: Wann trotz Schenkung Steuern anfallen können
Ein aktuelles BFH-Urteil zeigt, warum die Übernahme eines Darlehens innerhalb der Spekulationsfrist steuerliche Folgen haben kann.
Immobilien werden häufig im Rahmen der Vermögens- oder Unternehmensnachfolge übertragen. Erfolgt die Übertragung jedoch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, kann dies steuerliche Konsequenzen haben.
Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs kann die Übernahme eines noch bestehenden Darlehens dazu führen, dass die Übertragung steuerlich nicht mehr ausschließlich als Schenkung gilt.
„Das Finanzamt wertet diesen Vorgang wie einen teilweisen Verkauf. Dadurch entsteht ein Spekulationsgewinn, der die Steuerlast des Übergebers spürbar erhöhen kann“, erläutert Peter Widmann, Steuerberater bei Treukontax in Holzkirchen.
Worum ging es im entschiedenen Fall?
Im entschiedenen Fall hatte eine Familie im Jahr 2014 eine Immobilie für 143.950 Euro erworben.
Fünf Jahre später – und damit noch innerhalb der Spekulationsfrist – wurde die Immobilie übertragen.
Zum Zeitpunkt der Übertragung:
betrug der Verkehrswert 210.000 Euro,
belief sich das noch offene Darlehen auf 115.000 Euro.
Dadurch ergab sich ein entgeltlicher Anteil von 54,76 Prozent.
Für diesen Anteil wurden anteilige Anschaffungskosten, die bereits in Anspruch genommene Abschreibung (AfA) sowie eine Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt.
Am Ende ergab sich ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn von 40.652,50 Euro, der zu einer Steuerbelastung von rund 17.000 Euro führte.
Warum spielt die Übernahme des Darlehens eine so wichtige Rolle?
Nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofs wird die Übernahme eines bestehenden Darlehens steuerlich wie eine Gegenleistung behandelt.
Dadurch liegt keine vollständig unentgeltliche Übertragung mehr vor. Stattdessen wird der Vorgang teilweise wie ein Verkauf behandelt.
„Viele Betroffene unterschätzen, dass die Übernahme von Darlehen wie ein Kaufpreis wirkt. Steuerlich betrachtet verschenken sie also nicht nur, sondern verkaufen anteilig“, erklärt Peter Widmann.
Was bedeutet das Urteil für Eigentümer?
Das Urteil macht deutlich, dass auch scheinbar unentgeltliche Immobilienübertragungen steuerliche Folgen haben können.
Insbesondere innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist sollte daher genau geprüft werden, ob durch die Übernahme bestehender Darlehen ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entsteht.
Wie lassen sich steuerliche Nachteile vermeiden?
Nach den Ausführungen im Urteil empfiehlt es sich, die Übertragung möglichst erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist vorzunehmen.
Alternativ kann die Teilentgeltlichkeit vermieden werden, indem keine bestehenden Darlehen übertragen werden.
„Eine sorgfältige Planung kann erhebliche Steuerlasten verhindern. Wer frühzeitig Beratung einholt, gewinnt nicht nur Rechtssicherheit, sondern auch Gestaltungsspielräume“, empfiehlt Peter Widmann.
Das sollten Sie beachten
Die zehnjährige Spekulationsfrist spielt bei Immobilienübertragungen eine wichtige Rolle.
Die Übernahme eines bestehenden Darlehens kann zu einem teilentgeltlichen Geschäft führen.
Dadurch kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen.
Auch eine Schenkung kann deshalb steuerliche Folgen haben.
Eine Übertragung nach Ablauf der Spekulationsfrist kann steuerliche Nachteile vermeiden.
Eine frühzeitige Planung schafft Gestaltungsspielräume.
Unser Tipp
Planen Sie Immobilienübertragungen frühzeitig und prüfen Sie insbesondere bestehende Finanzierungen. Bereits die Übernahme eines Darlehens kann die steuerliche Behandlung einer Schenkung entscheidend verändern.