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Ab 2026 gelten höhere Bagatellgrenzen für betrieblich genutzte Räume im Eigenheim. Dadurch können kleinere Arbeitsbereiche häufiger im Privatvermögen verbleiben. Erfahren Sie, welche neuen Grenzen gelten, welche steuerlichen Folgen sich ergeben und worauf Sie bei der Einordnung achten sollten.
Das erwartet Sie in diesem Beitrag
Warum kleine betriebliche Flächen bisher steuerlich problematisch waren
Welche neuen Bagatellgrenzen ab 2026 gelten
Wann Räume im Privatvermögen bleiben können
Welche Vor- und Nachteile sich daraus ergeben
Welche Gestaltungsmöglichkeiten geprüft werden sollten
Höhere Bagatellgrenzen ab 2026: Mehr Flexibilität für Homeoffice und Werkstatt
Neue Grenzwerte erleichtern die steuerliche Behandlung kleiner betrieblich genutzter Flächen im Eigenheim.
Warum waren kleine betriebliche Flächen bislang problematisch?
Wer in seinem privaten Haus oder seiner Eigentumswohnung Räume betrieblich nutzt – beispielsweise als Arbeitszimmer, Büro oder Werkstatt –, musste diese bislang häufig dem Betriebsvermögen zuordnen.
Das konnte insbesondere bei einem späteren Verkauf, einer Betriebsaufgabe oder im Erbfall steuerliche Folgen haben.
Grund dafür sind sogenannte stille Reserven, also Wertsteigerungen der Immobilie, die sich im Laufe der Zeit angesammelt haben und unter bestimmten Voraussetzungen zu versteuern sind.
Zwar gab es bereits bisher eine Bagatellregelung. Die bisherigen Grenzen von 20.500 Euro oder einem Fünftel des Immobilienwerts waren jedoch vielerorts aufgrund gestiegener Immobilienpreise kaum noch praxisgerecht.
Welche neuen Bagatellgrenzen gelten ab 2026?
Der Gesetzgeber hat die Bagatellgrenzen angepasst.
Künftig kann der betrieblich genutzte Teil einer Immobilie im Privatvermögen verbleiben, wenn
die Fläche höchstens 30 Quadratmeter beträgt oder
der Wert maximal 40.000 Euro beträgt.
Neu ist dabei: Es genügt, wenn eine dieser beiden Voraussetzungen erfüllt ist. Beide Kriterien müssen nicht gleichzeitig vorliegen.
Dadurch ergeben sich für viele Betriebe größere Gestaltungsspielräume.
Was bedeutet das in der Praxis?
Ein 25 Quadratmeter großes Arbeitszimmer in einer Immobilie mit hohem Wert kann künftig allein aufgrund der Flächengrenze weiterhin Privatvermögen bleiben.
Anders verhält es sich, wenn sowohl die Flächengrenze als auch die Wertgrenze überschritten werden.
In diesem Fall gehört der Raum zwingend zum Betriebsvermögen.
„Die neuen Grenzen schaffen mehr Flexibilität – aber sie erfordern auch eine bewusste Entscheidung, wie Flächen steuerlich eingeordnet werden“, erklärt Stefanie Dunker, Steuerberaterin bei Treukontax in Rosenheim.
Welche Vor- und Nachteile ergeben sich?
Bleibt ein betrieblich genutzter Raum im Privatvermögen, sinkt das Risiko einer späteren Besteuerung stiller Reserven.
Das kann insbesondere für land- und forstwirtschaftliche Betriebe sowie gewerbliche Unternehmen mit betrieblich genutzten Räumen im Eigenheim von Vorteil sein.
Gleichzeitig gilt für Wirtschaftsjahre nach dem 31. Dezember 2025, dass Abschreibungen für diese Räume nicht mehr als Betriebsausgaben berücksichtigt werden können.
Der Ansatz für Einrichtungsgegenstände bleibt dagegen weiterhin möglich.
Welche Gestaltungsmöglichkeiten bestehen?
Für Fälle, die bisher knapp oberhalb der alten Grenzen lagen, kann eine Zuordnung zum Privatvermögen sinnvoll sein.
Dabei ist jedoch zu beachten, dass dieser Schritt mit einer steuerpflichtigen Entnahme verbunden sein kann.
Umgekehrt kann es im Einzelfall weiterhin vorteilhaft sein, Räume bewusst im Betriebsvermögen zu belassen – etwa wegen der Abschreibungsmöglichkeiten oder steuerlicher Begünstigungen bei einer späteren Betriebsaufgabe.
Das sollten Sie beachten
Ab 2026 gelten höhere Bagatellgrenzen für betrieblich genutzte Flächen im Eigenheim.
Es genügt, wenn entweder die Flächengrenze oder die Wertgrenze eingehalten wird.
Kleine Arbeitsräume können dadurch häufiger im Privatvermögen verbleiben.
Bleibt ein Raum Privatvermögen, sinkt das Risiko einer späteren Besteuerung stiller Reserven.
Abschreibungen für diese Räume sind für Wirtschaftsjahre nach dem 31. Dezember 2025 nicht mehr als Betriebsausgaben abziehbar.
Die steuerliche Einordnung sollte individuell geprüft werden.
Unser Tipp
Nutzen Sie die neuen Gestaltungsmöglichkeiten nicht automatisch, sondern prüfen Sie die langfristigen steuerlichen Auswirkungen. Ob Privat- oder Betriebsvermögen günstiger ist, hängt immer von Ihrer individuellen Situation ab.