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Beim Kauf einer Immobilie entscheidet die Kaufpreisaufteilung darüber, welcher Anteil steuerlich abgeschrieben werden kann. Erfahren Sie, warum die Aufteilung so wichtig ist, welche Rolle der Kaufvertrag spielt und wie die Finanzverwaltung den Kaufpreis bewertet.
Das erwartet Sie in diesem Beitrag
Warum die Kaufpreisaufteilung steuerlich so wichtig ist
Welche Bedeutung der Kaufvertrag hat
Wie die Aufteilung erfolgt, wenn keine geeignete Vereinbarung vorliegt
Welche Unterstützung die Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen bietet
Worauf Immobilienkäufer besonders achten sollten
Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf richtig vornehmen
Warum die Aufteilung von Grundstück und Gebäude entscheidend für die Abschreibung ist.
Beim Kauf eines bebauten Grundstücks oder einer Eigentumswohnung wird in der Regel ein Gesamtkaufpreis vereinbart. Für die steuerliche Behandlung muss dieser Kaufpreis jedoch aufgeteilt werden in:
den Wert von Grund und Boden (nicht abschreibbar)
den Wert des Gebäudes (abschreibbar)
Nur der Gebäudeanteil bildet die Grundlage für die Abschreibung (AfA). Damit beeinflusst die Kaufpreisaufteilung unmittelbar die steuerliche Belastung in den Folgejahren.
Das gilt sowohl für vermietete Immobilien als auch für Immobilien im Betriebsvermögen.
„Eine sorgfältige Kaufpreisaufteilung schafft von Anfang an eine verlässliche Grundlage für die spätere Abschreibung“, erklärt Johannes Schuler, Steuerberater bei Treukontax in Forchheim.
Welche Bedeutung hat der Kaufvertrag?
Häufig wird die Aufteilung des Kaufpreises bereits im notariellen Kaufvertrag festgelegt. Grundsätzlich erkennt das Finanzamt diese Vereinbarung an – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Die Kaufpreisaufteilung muss:
wirtschaftlich nachvollziehbar sein,
den tatsächlichen Wertverhältnissen entsprechen und
darf nicht ausschließlich aus steuerlichen Gründen vorgenommen worden sein.
Ist die vereinbarte Aufteilung offensichtlich unrealistisch, kann die Finanzverwaltung sie verwerfen.
„Eine saubere und realistische Kaufpreisaufteilung im Vertrag ist der beste Weg, spätere Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden“, so Johannes Schuler.
Was gilt, wenn keine geeignete Aufteilung vorliegt?
Fehlt eine vertragliche Regelung oder wird die vereinbarte Aufteilung nicht anerkannt, erfolgt die Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grundstück und Gebäude. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt des Kaufvertrags.
Nicht zulässig ist die sogenannte Restwertmethode, bei der lediglich der Boden bewertet und der verbleibende Betrag dem Gebäude zugerechnet wird.
Die Finanzverwaltung kann die Werte stattdessen selbst schätzen, beispielsweise anhand von Gutachten oder Vergleichsdaten.
Welche Unterstützung bietet die Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen?
Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung bereit. Diese wurde im März 2026 aktualisiert.
Die Berechnung basiert auf:
Bodenrichtwerten
typisierten Gebäudewerten
Die Arbeitshilfe kann sowohl zur eigenen Berechnung als auch zur Überprüfung einer vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung genutzt werden.
Wichtig ist jedoch: Sie dient lediglich als Schätzwerkzeug und stellt keine verbindliche Vorgabe dar. Je nach Einzelfall können auch andere Bewertungsmethoden sinnvoll oder erforderlich sein.
Warum lohnt sich eine sorgfältige Prüfung?
Die Kaufpreisaufteilung wirkt sich langfristig auf die steuerliche Abschreibung aus. Ein höherer Gebäudeanteil kann zu höheren Abschreibungen führen, muss jedoch sachlich nachvollziehbar sein.
Gerade bei größeren Investitionen, gemischt genutzten Immobilien oder besonderen Lagen empfiehlt sich daher eine sorgfältige Bewertung bereits vor dem Kauf.
Das sollten Sie beachten
Nur der Gebäudeanteil kann steuerlich abgeschrieben werden.
Die Kaufpreisaufteilung sollte bereits im Kaufvertrag nachvollziehbar geregelt sein.
Unrealistische Aufteilungen kann das Finanzamt verwerfen.
Fehlt eine geeignete Vereinbarung, erfolgt die Aufteilung nach den Verkehrswerten.
Die Restwertmethode ist steuerlich unzulässig.
Die Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen ist ein Schätzwerkzeug und keine verbindliche Vorgabe.
Unser Tipp
Die Kaufpreisaufteilung begleitet eine Immobilie häufig über viele Jahre. Deshalb lohnt es sich, bereits vor dem Kauf auf eine nachvollziehbare und realistische Aufteilung zu achten, um spätere Korrekturen durch das Finanzamt zu vermeiden.