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Individuelle Sonderwünsche beim Hausbau können teurer werden als gedacht. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass nachträglich vereinbarte Zusatzleistungen unter bestimmten Voraussetzungen die Grunderwerbsteuer erhöhen können. Erfahren Sie, wann dies der Fall ist und welche Ausnahmen gelten.
Das erwartet Sie in diesem Beitrag
Wann Sonderwünsche die Grunderwerbsteuer beeinflussen
Worum es im aktuellen BFH-Urteil ging
Welche Leistungen steuerlich berücksichtigt werden
Wann keine zusätzliche Grunderwerbsteuer entsteht
Worauf Bauherren achten sollten
Hausbau mit Sonderwünschen: Können zusätzliche Kosten Grunderwerbsteuer auslösen?
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, unter welchen Voraussetzungen nachträgliche Sonderwünsche die Grunderwerbsteuer erhöhen.
Beim Kauf eines Grundstücks fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Häufig erwerben Bauherren jedoch ein Grundstück mit einem noch zu errichtenden Gebäude.
Während der Bauphase entscheiden sich viele Käufer für individuelle Änderungen oder zusätzliche Ausstattungsmerkmale. Dadurch können sich die ursprünglich vereinbarten Kosten erhöhen.
Typische Beispiele sind:
ein anderer Terrassenbelag,
zusätzliche Wände,
eine hochwertigere Badausstattung oder
andere Türen und Materialien.
„Solche Sonderwünsche führen häufig dazu, dass sich der ursprünglich vereinbarte Kaufpreis nachträglich erhöht“, erklärt Michael Oßwald, Steuerberater bei Treukontax in Augsburg.
Worum ging es im entschiedenen Fall?
Im entschiedenen Fall wurden nach Abschluss des Kaufvertrags mit dem Bauträger zusätzliche Leistungen vereinbart, die von der ursprünglichen Baubeschreibung abwichen.
Die Käufer entschieden sich für verschiedene Sonderwünsche, wodurch zusätzliche Material- und Arbeitskosten entstanden. Diese Mehrkosten zahlten sie zusätzlich zum ursprünglich vereinbarten Kaufpreis an den Bauträger.
Wie hat der Bundesfinanzhof entschieden?
Der Bundesfinanzhof entschied im Oktober 2024, dass Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche beim Kauf eines noch zu errichtenden Gebäudes grundsätzlich der Grunderwerbsteuer unterliegen.
Voraussetzung ist, dass zwischen den zusätzlichen Leistungen und dem Grundstückserwerb ein rechtlicher Zusammenhang besteht.
„Ein solcher Zusammenhang kann beispielsweise bei qualitativ höherwertigen Materialien, einer anderen Badausstattung oder zusätzlichen Türen bestehen“, erläutert Michael Oßwald.
Wann fällt keine zusätzliche Grunderwerbsteuer an?
Nicht jede nachträgliche Vereinbarung führt automatisch zu einer höheren Grunderwerbsteuer.
Entscheidend ist, ob die zusätzlichen Leistungen in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem ursprünglichen Kaufvertrag stehen.
Werden dagegen eigenständige Vereinbarungen getroffen – beispielsweise direkt mit Handwerksbetrieben –, lösen diese nach den Ausführungen des Urteils keine zusätzliche Grunderwerbsteuer aus.
„Im Einzelfall sollte immer geprüft werden, ob tatsächlich ein rechtlicher Zusammenhang mit dem ursprünglichen Kaufvertrag besteht“, empfiehlt Michael Oßwald.
Was bedeutet das Urteil für Bauherren?
Das Urteil macht deutlich, dass Sonderwünsche nicht nur die Baukosten erhöhen können.
Unter bestimmten Voraussetzungen wird auch für diese zusätzlichen Kosten Grunderwerbsteuer erhoben. Diese wird in einem gesonderten Steuerbescheid festgesetzt und kommt zur bereits festgesetzten Grunderwerbsteuer hinzu.
Das sollten Sie beachten
Nachträgliche Sonderwünsche können zusätzliche Grunderwerbsteuer auslösen.
Voraussetzung ist ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb.
Hochwertigere Materialien oder zusätzliche Ausstattungen können darunterfallen.
Die zusätzliche Grunderwerbsteuer wird in einem gesonderten Bescheid festgesetzt.
Eigenständige Vereinbarungen mit Handwerksbetrieben führen grundsätzlich nicht zu einer zusätzlichen Grunderwerbsteuer.
Ob eine Leistung steuerlich relevant ist, sollte im Einzelfall geprüft werden.
Unser Tipp
Prüfen Sie bereits vor der Beauftragung von Sonderwünschen, wie diese vertraglich ausgestaltet werden. So lassen sich mögliche steuerliche Auswirkungen frühzeitig einschätzen.