:format(webp))
Beim Erwerb eines Grundstücks fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Im Umlegungsverfahren gelten jedoch besondere Regelungen. Unter bestimmten Voraussetzungen bleibt der Eigentumsübergang ganz oder teilweise steuerfrei. Worauf es dabei ankommt und welche Grenzen gelten, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Das erwartet Sie in diesem Beitrag
Was ein Umlegungsverfahren ist
Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt
Welche Bedeutung der Sollanspruch hat
Wie weit die Steuerbefreiung reicht
Wann die Finanzverwaltung einen Gestaltungsmissbrauch annimmt
Grunderwerbsteuer im Umlegungsverfahren: Diese Besonderheiten sollten Sie kennen
Unter bestimmten Voraussetzungen bleibt der Grundstückserwerb im Umlegungsverfahren von der Grunderwerbsteuer befreit.
Wer ein Grundstück kauft, muss grundsätzlich Grunderwerbsteuer zahlen. Maßgeblich für die Höhe der Steuer ist in der Regel der Kaufpreis.
Anders kann dies bei einem Eigentumsübergang im Umlegungsverfahren nach dem Bundesbaugesetz sein. Das Grunderwerbsteuergesetz sieht hierfür unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuerbefreiung vor.
„Das Grunderwerbsteuergesetz nennt die Voraussetzungen, unter denen im Umlegungsverfahren keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist“, erklärt Maximilian Nieter, Steuerberater bei Treukontax in Eggenfelden.
Was ist ein Umlegungsverfahren?
Ein Umlegungsverfahren dient dazu, Grundstücke neu zu ordnen, um eine zweckmäßige Bebauung oder andere Nutzungen zu ermöglichen.
Dabei werden Grundstücke auf Grundlage des Bundesbaugesetzes neu zugeschnitten oder getauscht, um eine geordnete bauliche Entwicklung zu fördern.
Ähnliche Ziele verfolgt auch das Flurbereinigungsgesetz. Dort stehen unter den Begriffen Flurbereinigung und Flurneuordnung insbesondere die Verbesserung der Produktions- und Arbeitsbedingungen in der Land- und Forstwirtschaft sowie die Förderung der Landentwicklung im Mittelpunkt.
Wie weit reicht die Steuerbefreiung?
Wird Eigentum im Rahmen eines Umlegungsverfahrens übertragen, bleibt der Erwerb grundsätzlich bis zur Höhe des Sollanspruchs grunderwerbsteuerfrei.
Auch eine Mehrzuteilung kann steuerfrei sein.
„Eine Mehrzuteilung von bis zu 20 Prozent des Sollanspruchs unterliegt ebenfalls nicht der Grunderwerbsteuer“, erläutert Maximilian Nieter.
Beispiel: Wann bleibt die Mehrzuteilung steuerfrei?
Ein Grundstück im Wert von 50.000 Euro wird in ein Umlegungsverfahren eingebracht.
Bei der Neuverteilung erhält der Eigentümer Grundstücke im Wert von 56.000 Euro.
Die Mehrzuteilung beträgt damit 6.000 Euro beziehungsweise 12 Prozent des ursprünglichen Grundstückswerts.
Da die Mehrzuteilung unter der Grenze von 20 Prozent liegt, bleibt der gesamte Vorgang grunderwerbsteuerfrei.
Welche Grenzen gelten für die Steuerbefreiung?
Die Steuerbefreiung gilt ausschließlich für echte Umlegungsverfahren.
Wird das Verfahren lediglich genutzt, um Eigentum gezielt auf bestimmte Erwerber zu übertragen und dadurch Grunderwerbsteuer zu vermeiden, greift die Steuerbefreiung nicht.
Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs aus Dezember 2024 liegt ein Gestaltungsmissbrauch vor, wenn nicht die ordnungsgemäße Bodenordnung im Vordergrund steht.
„Wer das Umlegungsverfahren ausschließlich zur Steuerersparnis nutzen möchte, kann sich nicht auf die Steuerbefreiung berufen“, so Maximilian Nieter.
In diesen Fällen entsteht die Grunderwerbsteuer so, als hätte ein gewöhnlicher Grundstückskauf stattgefunden.
Das sollten Sie beachten
Grundstückserwerbe im Umlegungsverfahren können unter bestimmten Voraussetzungen grunderwerbsteuerfrei sein.
Steuerfreiheit besteht grundsätzlich bis zur Höhe des Sollanspruchs.
Eine Mehrzuteilung von bis zu 20 Prozent bleibt ebenfalls steuerfrei.
Die Steuerbefreiung gilt nur für echte Umlegungsverfahren.
Gestaltungsmissbrauch führt zum Wegfall der Steuerbefreiung.
Maßgeblich ist, dass die Bodenordnung und nicht die Steuerersparnis im Vordergrund steht.
Unser Tipp
Prüfen Sie frühzeitig, ob die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung im Umlegungsverfahren erfüllt sind. So lassen sich spätere steuerliche Überraschungen vermeiden.