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Nicht jeder Grundstücksverkauf zählt steuerlich zur privaten Vermögensverwaltung. Unter bestimmten Voraussetzungen kann das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen – mit weitreichenden steuerlichen Folgen. Erfahren Sie, worauf Grundstückseigentümer und landwirtschaftliche Betriebe achten sollten.
Das erwartet Sie in diesem Beitrag
Wann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt
Welche Kriterien das Finanzamt berücksichtigt
Welche Grundstücke bei der Prüfung außen vor bleiben
Welche steuerlichen Folgen entstehen können
Warum eine frühzeitige Planung wichtig ist
Gewerblicher Grundstückshandel: Wann Grundstücksverkäufe steuerlich anders behandelt werden
Ob ein Grundstücksverkauf privat oder gewerblich ist, kann erhebliche Auswirkungen auf die Besteuerung haben.
Grundstücke im Privatvermögen werden grundsätzlich im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung gekauft und verkauft.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann das Finanzamt jedoch einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen.
„Die Einordnung hängt unter anderem von der Anzahl und Art der verkauften Grundstücke ab – und kann erhebliche Auswirkungen auf die Besteuerung haben“, erklärt Angela Bock, Steuerberaterin bei Treukontax in Lindau.
Voraussetzung ist, dass
der Verkauf nicht zu Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, freiberuflicher oder anderer selbstständiger Tätigkeit führt und
der Rahmen der privaten Vermögensverwaltung überschritten wird.
Woran erkennt das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel?
Nach Auffassung der Finanzverwaltung kommt es darauf an, ob die Grundstücke ursprünglich zur eigenen Nutzung erworben wurden oder ob von Anfang an eine Veräußerungsabsicht bestand.
Für die Beurteilung wird das Gesamtbild der Tätigkeit betrachtet.
Als wichtige Anhaltspunkte gelten insbesondere:
die Anzahl der verkauften Grundstücke (in der Regel mehr als drei Objekte),
der zeitliche Zusammenhang zwischen Erwerb beziehungsweise Errichtung und Verkauf (regelmäßig innerhalb von fünf Jahren – ohne starre Grenze),
ein Geschäftskonzept, das auf eine gezielte Veräußerungsabsicht schließen lässt.
„Entscheidend ist, ob die Verkaufsabsicht gegenüber der privaten Vermögensverwaltung in den Vordergrund tritt“, erläutert Angela Bock.
Welche Grundstücke bleiben unberücksichtigt?
Grundstücke, die eigenen Wohnzwecken dienen, werden bei dieser Beurteilung grundsätzlich nicht berücksichtigt.
Das gilt auch dann, wenn zwischen Erwerb oder Errichtung und dem Verkauf weniger als fünf Jahre liegen.
Welche steuerlichen Folgen kann ein gewerblicher Grundstückshandel haben?
Wird ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen, gelten die Einkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
Damit sind verschiedene steuerliche Folgen verbunden:
Die Grundstücke werden dem Umlaufvermögen des Gewerbebetriebs zugeordnet.
Eine Abschreibung kann nicht geltend gemacht werden.
In der Regel fällt zusätzlich Gewerbesteuer an.
„Besonders weitreichend können die Folgen sein, wenn Grundstücke aus dem landwirtschaftlichen Anlagevermögen in das gewerbliche Umlaufvermögen umqualifiziert werden“, erklärt Angela Bock.
Dadurch können steuerliche Vergünstigungen nach §§ 6b und 6c EStG entfallen.
Auch Grundstücke, die bislang zum Privatvermögen gehörten, werden im Fall eines gewerblichen Grundstückshandels Betriebsvermögen. Veräußerungsgewinne unterliegen dann grundsätzlich der Besteuerung, während sie im Privatvermögen nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei sein können.
Warum ist eine frühzeitige Prüfung wichtig?
Ob ein Grundstücksverkauf noch der privaten Vermögensverwaltung zugeordnet wird oder bereits einen gewerblichen Grundstückshandel darstellt, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Da die steuerlichen Auswirkungen erheblich sein können, empfiehlt sich eine sorgfältige Prüfung bereits vor dem Verkauf.
Das sollten Sie beachten
Nicht jeder Grundstücksverkauf bleibt steuerlich Privatvermögen.
Das Finanzamt beurteilt immer das Gesamtbild der Tätigkeit.
Anzahl der Verkäufe, zeitlicher Zusammenhang und Veräußerungsabsicht spielen eine wichtige Rolle.
Selbst genutzte Immobilien bleiben bei der Prüfung grundsätzlich unberücksichtigt.
Ein gewerblicher Grundstückshandel kann Gewerbesteuer auslösen.
Außerdem können steuerliche Vergünstigungen entfallen und Veräußerungsgewinne steuerpflichtig werden.
Unser Tipp
Planen Sie mehrere Grundstücksverkäufe oder verfügen Sie über Grundstücke im Privat- oder landwirtschaftlichen Vermögen, sollten die steuerlichen Folgen frühzeitig geprüft werden. So lassen sich unerwartete Belastungen vermeiden.