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Wer das Elternhaus oder eine Eigentumswohnung erbt und anschließend selbst darin wohnt, kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit werden. Entscheidend ist jedoch ein zeitnaher Einzug. Ein aktuelles Urteil des Finanzgerichts München zeigt, dass längere Verzögerungen zum Verlust des Steuervorteils führen können.
Das erwartet Sie in diesem Beitrag
Welche Voraussetzungen für die Steuerbefreiung des Familienheims gelten
Warum die ersten sechs Monate nach dem Erbfall entscheidend sind
Wann ein späterer Einzug ausnahmsweise anerkannt werden kann
Welche Nachweise Erben bei Verzögerungen sichern sollten
Familienheim steuerfrei erben. Fristen beachten.
Wer die Immobilie selbst nutzen möchte, sollte den Einzug frühzeitig planen.
Das geerbte Elternhaus kann einen erheblichen Teil des Nachlasses ausmachen. Gerade wenn persönliche Freibeträge bereits durch frühere Schenkungen oder weiteres geerbtes Vermögen ausgeschöpft sind, kann die besondere Erbschaftsteuerbefreiung für das Familienheim deshalb finanziell von großer Bedeutung sein.
Kinder können unter bestimmten Voraussetzungen eine vom Erblasser selbst genutzte Immobilie steuerfrei erben, wenn sie diese anschließend unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzen.
„Die Steuerbefreiung setzt voraus, dass der Einzug ohne schuldhaftes Zögern erfolgt. Wer länger wartet, muss überzeugend nachweisen können, warum ein früherer Einzug objektiv nicht möglich war“, erläutert Linda Wolz, Steuerberaterin bei Treukontax in Geldersheim.
Wie schnell müssen Erben in das Familienheim einziehen?
Als angemessener Zeitraum für die Aufnahme der Selbstnutzung gelten grundsätzlich sechs Monate nach dem Erbfall.
Innerhalb dieses Zeitraums sollten Erben die Immobilie zu ihrem eigenen Lebensmittelpunkt machen.
Erfolgt der Einzug später, ist die Steuerbefreiung nicht automatisch ausgeschlossen. Dann steigen jedoch die Anforderungen an die Begründung erheblich. Der Erbe muss darlegen können, warum sich der Einzug verzögert hat und weshalb er diese Verzögerung nicht zu vertreten hatte.
Was zeigt das aktuelle Urteil des Finanzgerichts München?
Wie streng diese Voraussetzungen ausgelegt werden können, zeigt ein aktuelles Urteil des Finanzgerichts München.
Im entschiedenen Fall erbte ein Sohn von seinem Vater eine Doppelhaushälfte. Er beabsichtigte zwar von Beginn an, selbst in die Immobilie einzuziehen, ließ jedoch zunächst kleinere Renovierungsarbeiten durchführen und beauftragte erst später eine Baufirma.
Tatsächlich zog er erst rund zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall ein.
Nach Auffassung des Gerichts war dies deutlich zu spät. Die beantragte Erbschaftsteuerbefreiung für das Familienheim wurde vollständig versagt. Das Urteil ist nach den Angaben des Ausgangstextes rechtskräftig.
Welche Voraussetzungen gelten für die Steuerbefreiung?
Damit Kinder ein Familienheim erbschaftsteuerfrei übernehmen können, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
Die Immobilie muss nach dem Erbfall grundsätzlich unverzüglich selbst genutzt werden.
Als zeitlicher Maßstab für den Einzug gelten regelmäßig sechs Monate.
Die Immobilie muss zum eigenen Lebensmittelpunkt werden.
Die Selbstnutzung muss grundsätzlich mindestens zehn Jahre bestehen bleiben.
Bei Kindern ist die Begünstigung auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt.
Ist die Immobilie größer als 200 Quadratmeter, bedeutet dies nicht zwingend, dass die gesamte Steuerbefreiung entfällt. Die Begünstigung ist dann entsprechend auf den steuerlich begünstigten Wohnflächenanteil begrenzt.
Reichen Renovierungsarbeiten als Grund für einen späteren Einzug?
Nicht jede Renovierung rechtfertigt eine Überschreitung des Sechs-Monats-Zeitraums.
Nach dem im Ausgangstext dargestellten Urteil reichen insbesondere finanzielle Engpässe oder ein langsamer Fortschritt bei Renovierungs- und Räumungsarbeiten grundsätzlich nicht aus.
Anders kann es bei Umständen aussehen, die der Erbe nicht zu vertreten hat. Dazu können beispielsweise unvorhersehbare erhebliche Baumängel oder nachweisbare Verzögerungen durch beauftragte Handwerksunternehmen gehören.
Entscheidend ist immer der konkrete Einzelfall.
Welche Nachweise sollten Erben sichern?
Zeichnet sich ab, dass ein Einzug innerhalb von sechs Monaten nicht möglich sein wird, gewinnt die Dokumentation besondere Bedeutung.
Sinnvoll können beispielsweise sein:
Gutachten zu festgestellten Baumängeln
Angebote und Auftragsbestätigungen von Handwerksbetrieben
vereinbarte Ausführungs- und Fertigstellungstermine
dokumentierte Terminverschiebungen
Schriftverkehr mit Handwerkern oder Bauunternehmen
So lässt sich später nachvollziehen, weshalb sich der Einzug verzögert hat und welche Schritte unternommen wurden, um die Immobilie möglichst schnell selbst nutzen zu können.
„Wer eine selbst genutzte Immobilie erbt und nicht innerhalb der üblichen Sechs-Monats-Frist einziehen kann, sollte dafür gewichtige Gründe haben, diese auf ihre Tragfähigkeit prüfen und frühzeitig dokumentieren“, empfiehlt Linda Wolz.
Was passiert, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren aufgegeben wird?
Die Steuerbefreiung setzt grundsätzlich voraus, dass das geerbte Familienheim zehn Jahre lang selbst genutzt wird.
Wird die Selbstnutzung vorher aufgegeben, kann die Steuerbefreiung nachträglich entfallen. Deshalb sollte auch eine geplante spätere Veräußerung oder anderweitige Nutzung der Immobilie steuerlich geprüft werden.
Das sollten Sie beachten
Planen Sie die Selbstnutzung möglichst unmittelbar nach dem Erbfall.
Behalten Sie den Zeitraum von sechs Monaten besonders im Blick.
Beginnen Sie erforderliche Renovierungsmaßnahmen frühzeitig.
Dokumentieren Sie Verzögerungen, die Sie nicht selbst zu vertreten haben.
Beachten Sie bei Kindern die Wohnflächengrenze von 200 Quadratmetern.
Denken Sie auch an die grundsätzlich zehnjährige Selbstnutzungsfrist.
Unser Tipp:
Zeichnet sich bereits nach dem Erbfall ab, dass ein Einzug innerhalb von sechs Monaten schwierig wird, sollten Sie nicht bis zum Ablauf der Frist warten. Lassen Sie frühzeitig prüfen, ob die Gründe für die Verzögerung steuerlich anerkannt werden können, und sichern Sie die entsprechenden Nachweise.