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Wer Wohnungen vermietet, kann Verluste grundsätzlich steuerlich geltend machen. Bei außergewöhnlich großen Wohnungen gelten jedoch strengere Maßstäbe. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, wann Vermieterinnen und Vermieter ihre Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen müssen und welche Folgen dies für die steuerliche Anerkennung haben kann.
Das erwartet Sie in diesem Beitrag
Was unter der Einkünfteerzielungsabsicht zu verstehen ist
Wann das Finanzamt von einer Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht ausgeht
Welche Besonderheiten für große Wohnungen gelten
Was der Bundesfinanzhof entschieden hat
Wie eine Totalüberschussprognose funktioniert
Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung: Wann eine Totalüberschussprognose erforderlich wird
Bei besonders großen Wohnungen gelten strengere Anforderungen für die steuerliche Anerkennung von Verlusten aus der Vermietung.
Was bedeutet die Einkünfteerzielungsabsicht?
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnungen geht das Finanzamt grundsätzlich davon aus, dass Vermieterinnen und Vermieter eine Einkünfteerzielungsabsicht verfolgen.
Gemeint ist die Absicht, über den gesamten Vermietungszeitraum einen steuerpflichtigen Totalüberschuss beziehungsweise Totalgewinn zu erzielen.
Ist diese Voraussetzung erfüllt, können Verluste aus der Vermietung grundsätzlich mit anderen Einkünften verrechnet werden.
„Liegt keine Einkünfteerzielungsabsicht vor, kann das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei bewerten und die steuerliche Verlustverrechnung versagen“, erklärt Heike Hoffmann, Steuerberaterin bei Treukontax in Ansbach.
Was hat der Bundesfinanzhof entschieden?
Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass für Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 250 Quadratmetern eine Ausnahme von der bisherigen typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht gilt.
Nach Auffassung des Gerichts spiegelt eine marktübliche Miete bei Objekten dieser Größe den besonderen Wohnwert häufig nicht ausreichend wider.
„Mietspiegel für Wohnungen dieser Größe sind in der Regel nicht aussagekräftig und eine Vermietung zu diesen Mietpreisen häufig nicht kostendeckend“, erläutert Heike Hoffmann.
Welche Folgen hat das für Vermieter großer Wohnungen?
Wer Wohnungen mit mehr als 250 Quadratmetern zu vergleichsweise niedrigen Mieten vermietet, muss damit rechnen, dass das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht genauer prüft.
In diesen Fällen kann die Finanzverwaltung davon ausgehen, dass private Gründe im Vordergrund stehen.
Dadurch besteht das Risiko, dass Verluste aus der Vermietung steuerlich nicht anerkannt werden.
Was ist eine Totalüberschussprognose?
Um die Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen, kann eine Totalüberschussprognose erstellt werden.
Dabei werden die voraussichtlichen Einnahmen aus der Vermietung den zu erwartenden Kosten gegenübergestellt.
Die Berechnung erfolgt regelmäßig über einen Zeitraum von 30 Jahren.
Fällt das Ergebnis positiv aus, kann damit die Absicht nachgewiesen werden, langfristig einen Überschuss zu erzielen.
„Ist die Totalüberschussprognose positiv, erkennt das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht an. Dann sind auch Verluste aus der Vermietung voll abzugsfähig“, erklärt Heike Hoffmann.
Warum ist die Entscheidung relevant?
Das Urteil zeigt, dass die bisherige Annahme einer Einkünfteerzielungsabsicht nicht in jedem Fall gilt.
Insbesondere Vermieterinnen und Vermieter außergewöhnlich großer Wohnungen sollten sich darauf einstellen, ihre langfristige Gewinnerzielungsabsicht gegebenenfalls nachweisen zu müssen.
Das sollten Sie beachten
Bei einer dauerhaften Vermietung wird grundsätzlich eine Einkünfteerzielungsabsicht angenommen.
Liegt diese nicht vor, kann das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei einstufen.
Für Wohnungen mit mehr als 250 Quadratmetern gelten strengere Prüfungen.
In diesen Fällen kann eine Totalüberschussprognose erforderlich sein.
Die Prognose stellt die erwarteten Einnahmen und Ausgaben über den Vermietungszeitraum gegenüber.
Ist die Prognose positiv, können Verluste aus der Vermietung grundsätzlich steuerlich berücksichtigt werden.
Unser Tipp
Vermieten Sie eine besonders große Wohnung, sollten Sie frühzeitig prüfen, ob eine Totalüberschussprognose sinnvoll ist. So können Sie Ihre Einkünfteerzielungsabsicht gegenüber dem Finanzamt nachvollziehbar belegen.