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Bodenrichtwerte sind eine wichtige Grundlage für die steuerliche Bewertung von Grundstücken. Sie stellen jedoch keine individuellen Marktpreise dar. Warum Faktoren wie die Geschossflächenzahl den Grundstückswert erheblich beeinflussen können und welche Bedeutung aktuelle Gerichtsentscheidungen haben, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Das erwartet Sie in diesem Beitrag
Was Bodenrichtwerte aussagen
Warum sie nur Orientierungswerte sind
Welche Rolle die Geschossflächenzahl spielt
Was hinter dem aktuellen Gerichtsverfahren steckt
Warum eine individuelle Bewertung sinnvoll sein kann
Bodenrichtwerte verstehen und richtig bewerten
Warum Bodenrichtwerte allein nicht immer den tatsächlichen Grundstückswert widerspiegeln.
Bodenrichtwerte bilden eine wesentliche Grundlage für die steuerliche Bewertung von Grundvermögen. Sie spielen insbesondere bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer eine wichtige Rolle, beeinflussen aber beispielsweise auch die Kaufpreisaufteilung beim Erwerb von Grundstücken.
Wer Immobilienvermögen bewerten muss, sollte deshalb wissen, dass der Bodenrichtwert zwar eine wichtige Orientierung bietet, jedoch nicht automatisch dem tatsächlichen Wert eines Grundstücks entspricht.
„Wer Immobilienvermögen steuerlich bewerten muss, sollte das Bewertungssystem und seine Stellschrauben genau kennen“, erklärt Regenald Franta, Steuerberater bei Treukontax in Aschaffenburg.
Was sind Bodenrichtwerte?
Bodenrichtwerte geben den durchschnittlichen Wert je Quadratmeter Grundstücksfläche innerhalb einer sogenannten Bodenrichtwertzone an. Diese umfasst Gebiete oder Straßenabschnitte mit vergleichbarer Nutzung und ähnlichen Wertverhältnissen.
Die Werte werden regelmäßig von unabhängigen kommunalen Gutachterausschüssen auf Grundlage von Kaufpreissammlungen und gesetzlicher Vorgaben ermittelt. In bebauten Gebieten wird dabei grundsätzlich von einem fiktiv unbebauten Grundstück ausgegangen.
Wichtig ist jedoch: Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein typisiertes Referenzgrundstück. Das tatsächlich zu bewertende Grundstück kann davon beispielsweise hinsichtlich Größe, Zuschnitt oder baurechtlicher Vorgaben deutlich abweichen.
„Bodenrichtwerte ersetzen keine Einzelfallbetrachtung. Gerade bei steuerlichen Bewertungen kommt es darauf an, ob und in welchem Umfang Anpassungen erforderlich sind“, so Regenald Franta.
Welche Bedeutung hat die Geschossflächenzahl?
Ein wesentlicher Einflussfaktor auf den Grundstückswert ist die Geschossflächenzahl (GFZ).
Sie gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Eine GFZ von 0,6 bedeutet beispielsweise, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 600 Quadratmeter Geschossfläche errichtet werden dürfen.
Da die zulässige Bebauung den Wert eines Grundstücks maßgeblich beeinflusst, wirkt sich auch die Geschossflächenzahl unmittelbar auf den Bodenwert aus.
„Je höher die mögliche Ausnutzung, desto höher fällt in der Regel auch der Grundstückswert aus“, erläutert Regenald Franta.
Warum beschäftigt sich ein Gericht mit diesem Thema?
Wie groß die steuerlichen Auswirkungen sein können, zeigt ein aktueller Fall vor dem Finanzgericht Berlin-Brandenburg.
Das Gericht musste entscheiden, ob für die Bodenwertermittlung die im Bebauungsplan vorgesehene Geschossflächenzahl oder die tatsächlich realisierbare Geschossflächenzahl maßgeblich ist.
Im entschiedenen Fall lag die tatsächlich realisierbare GFZ bei 4,16, während der Bebauungsplan lediglich eine GFZ von 1,5 vorsah.
Das Finanzgericht berücksichtigte unter Hinweis auf die Wohnungsnot in der Berliner Innenstadt den Bodenrichtwert, der der tatsächlich realisierbaren Geschossflächenzahl entsprach. Dadurch ergab sich eine Wertdifferenz von mehreren Millionen Euro.
Wie geht es jetzt weiter?
Über die endgültige Rechtsfrage entscheidet nun der Bundesfinanzhof im Revisionsverfahren (Az. II R 7/25).
Je nach Ausgang kann das Verfahren Auswirkungen auf die Bewertung innerstädtischer Grundstücke haben.
Unabhängig davon kann es im Einzelfall sinnvoll sein, ein Wertgutachten für das betreffende Grundstück einzuholen. Die Kosten hierfür können sich im Streitfall durch eine geringere Steuerbelastung amortisieren.
Das sollten Sie beachten
Bodenrichtwerte sind Orientierungswerte und keine individuellen Marktpreise.
Grundlage ist stets ein typisiertes Referenzgrundstück.
Grundstücke können hinsichtlich Größe, Zuschnitt oder Baurecht erheblich davon abweichen.
Die Geschossflächenzahl beeinflusst den Bodenwert maßgeblich.
Das Verfahren vor dem Bundesfinanzhof kann Auswirkungen auf künftige Grundstücksbewertungen haben.
In Einzelfällen kann ein Wertgutachten sinnvoll sein.
Unser Tipp
Gerade bei Grundstücken mit besonderen baurechtlichen Gegebenheiten oder hohen Werten empfiehlt sich eine sorgfältige steuerliche Prüfung. So lässt sich besser beurteilen, ob der Bodenrichtwert im Einzelfall eine zutreffende Bewertungsgrundlage darstellt.